Clausole acquisto casa e documentazione a tutela dell’acquirente

Pubblicato 2 anni fa - Modificato 2 anni fa.

Condizioni che possono devono essere incluse nella Proposta d’Acquisto e/o nel Contratto Preliminare di Compravendita.

Condizioni di tipo:

  • risolutiva – contratto efficace da subito ma decade/risolve retroattivamente al verificarsi di una condizione.
  • sospensiva – contratto sospeso fino all’avverarsi della condizione (tecnicamente, il contratto è efficace da quando la condizione si avvererà).
    Una Proposta di acquisto subordinata a condizione sospensiva, anche se accettata dal venditore, non diventa automaticamente Preliminare di Vendita finché non si avverano le condizioni. Dovrebbe essere accompagnata da termine temporale.

 

Documentazione:

  • data termine accettazione Proposta d’Acquisto per il venditore, specifica pure modalità di comunicazione accettazione con data certa (fax, email, raccomandata);
  • scrivere che la caparra sarà di tipo penitenziale in sede di Proposta d’Acquisto, e che sarà di tipo confirmatorio in sede di Contratto Preliminare di Compravendita;
  • scrivere che il agente/mediatore si rende parte attiva ottenimento documenti necessari dalla proprietà;
  • percentuale mediazione (es.: 50% alla firma Preliminare di Compravendita, e 50% al Contratto Definitivo di Compravendita ai Registri Immobiliari),
    escludi esplicitamente qualsiasi altro compenso (es. rimborso spese, che sarà compreso nella percentuale);
  • [caso vendita soggetta a imposta di Registro (non soggette ad IVA) persone fisiche non attività commerciali/artistiche/professionali, e solo immobili uso abitativo]
    scrivere che l’acquirente ha fatto richiesta di applicare il c.d. “prezzo-valore” ai fini del calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali;
  • inesistenza di diritti di terzi non trascritti (es: assegnazione a coniuge separato o diritto di abitazione del coniuge superstite) o di vincoli locativi;
  • riportare nel Cont. Def. Compravendita le condizioni sospensive elencate nel Cont. Preliminare Compravendita.
  • indicazione dell’obbligo di trascrizione del Contratto Preliminare di Compravendita(58);
  • ottenimento concessione mutuo ipotecario per l’ acquirente
  • nel Contratto Definitivo Compravendita il venditore sostiene spese condominiali straordinarie se deliberate prima della data della trascrizione presso i RR.II. del Contr. Def. Compravendita;
  • inesistenza di cause condominiali(59);
  • inesistenza fra i condòmini di soggetti falliti(60);
  • regolare presentazione di dichiarazioni fiscali, pagamento di imposte dirette e/o indirette sulla casa;
  • caparra penale eventuali perdite da mancata esecuzione rogito per causa imputabile al venditore(61);
  • penali ritardo consegna (inadempimento lieve), data oltre la quale l’inadempimento diventa grave, con diritto alla risoluzione contrattuale.
NOTE:
(58) La trascrizione, che comporta un maggior costo per la parte promissaria acquirente, può rappresentare un indubbio vantaggio. Se il promittente venditore fallisce oppure vende il medesimo immobile ad un diverso acquirente, oppure viene iscritto un diritto pregiudizievole (ad es. un’ipoteca), solo chi ha trascritto il Contratto Preliminare può essere tranquillo di non perdere la caparra data o l’immobile acquistato, o entrambe. Dato il costo elevato della trascrizione del Contratto Preliminare, se ne consiglia l’uso qualora ci siano forti rischi (per es. quando si fornisce una caparra cospicua o se si prevede che passi molto tempo tra il Contratto Preliminare e il rogito definitivo).
(59) La perdita della causa può comportare il rischio di costi imprevisti.
(60) Il mancato pagamento delle rate potrebbe essere ridistribuito sugli altri inquilini.
(61) Spese per doppi traslochi; recupero della provvigione già pagata al mediatore; perdita di caparre e provvigioni se la parte promissaria acquirente si fosse impegnata in origine a vendere la propria unità immobiliare abitativa confidando sul buon fine di questo acquisto.

Fonte